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一二線土地市場“解凍” 開發商聯合拿地分散風險

發布時間:2020-02-13  來源:中新經緯  點擊:
 
  土地是開發商的命門。
  
  2月10日,不少房企都開始復工了,居家辦公、錯峰上班、視頻會議等,都已經忙碌起來;而冰封多時的土地市場,也開始“解凍”。
  
  北京、上海等城市迫不及待地推出在線拍地,不少房企立刻投入其中,幾十億、上百億的資金運轉起來。
  
  延續去年重回一二線搶地的趨勢,開發商們更關注的仍然是一二線土地。
  
  在疫情陰霾下,此時拿地是鋌而走險還是抄底機會?“當下敢拿地的企業都是勇士,說明這些企業的資金鏈不緊張,而且也對疫情快速解決有信心。”中原地產首席分析師張大偉說。
  
  正如投資界的那句名言,在眾人悲觀的時候謹慎樂觀。誰又會是未來土拍市場的贏家?
  
  答案可能不止一兩家。在房地產的可售市場收窄、融資收緊、又出現黑天鵝的大環境中,那些可以暢通地合作、強強聯合的開發商,或許才能走得更遠。
  
  疫情中的賣地
  
  一線城市中,北京率先打響了開年土地交易“第一炮”。2月11日,北京土地市場開售3宗不限價地塊,分別位于石景山西黃村、通州馬駒橋以及大興采育鎮,總建筑規模約36萬平方米,12家開發商搶地,最后收金80.05億元。
  
  上海也在同日發出通告,徐匯區黃浦江南延伸段的28個地塊將正式掛牌,根據規劃顯示,總開發規模(包括地下規模)約180萬平方米,起拍價高達310.2億元,將在2月20日正式開標。
  
  這可以說是上海近年來少見的大規模土地出讓了,起拍價已然超過了去年深圳6月份的史詩級土拍。
  
  除了一線城市發出“解凍”信號,以提振市場信心外,開年一些國字頭房企的現金流充裕,積極拿地。
  
  2月3日,招商蛇口底價59億元競得江蘇南通宅地,地塊規劃為居住用地,出讓面積19.08萬平方米,容積率1.8-2.05。
  
  北京首拍的通州馬駒橋,吸引了多家品牌房企參與,經過40輪的激烈角逐,最終被華潤和中交以46.7億元的價格成交,溢價率為22.9%。
  
  也有一些中小房企拿地轉為“激進路線”,加足馬力擴張。
  
  2月3日,大華集團以總價13.49億元競得杭州杭錢塘地塊,溢價率17.41%;眾安集團以總價9.98億元競得杭州富陽區1宗宅地,溢價率11.14%;中天美好集團聯合浙江中騰置業,以總價4.13億元競得浙江金陽一宗宅地,溢價率8.68%。
  
  受疫情影響較小的城市,預計會逐步回歸到運營的軌道上來,但天津、蘇州、重慶等多地也推遲出讓部分土地。
  
  2月3日,天津土地交易中心宣布,推遲5宗地塊入市時間;而蘇州市有兩宗土地拍賣,也從原本的2月7日競拍,延后至19日;福州市也決定將2020年第一次土拍出讓時間從原來的2月17日推遲至2月27日。
  
  雖然一些資金充裕的開發商信心滿滿,但截至目前疫情的走勢仍然膠著,土地交易的延遲,讓不少房企拿地更謹慎。
  
  一線城市尤其是北京、上海土拍的動力和熱情似乎更大。2019年,土地市場就出現了“冰火兩重天”的現象,一二線城市的土地受到房企關注,而三四線的城市土地卻表現平平。
  
  據CRIC數據,一二線城市2019年的成交量比例達到24%,較2018提升兩個百分點。
  
  不過,突如其來的疫情將影響當前的城市的發展格局,當一二線城市計劃延續19年向好的形勢發展時,作為二線城市的武漢卻被迫暫停了前進步伐。
  
  中指研究院近期對500位地產經理人展開調研,結果顯示,有1/3的企業會下調疫情嚴重區域的拿地比重。
  
  不過,開發商們對武漢的未來還是有信心的。有超過55%的人表示,拿地區域和城市比重不受疫情影響。
  
  下半年的機會
  
  一般而言,房企拿地與銷售相匹配,一定比例的銷售對應一定比例的拿地資金,若超過當期銷售的60%,則可視為激進。
  
  受疫情影響,今年一季度的銷售估計將嚴重下滑,中原數據顯示,春節黃金周期間,樓市銷售下跌了95%,預計2月份土地成交也將銳減。
  
  不過,多位業內人士指出,2月拍地延期對全年供地計劃影響有限,下半年才是土拍的主戰場。
  
  中指研究院報告顯示,45%的經理人認為全年拿地規模較去年下降,31%認為與去年基本持平,另有21%認為會超過去年。
  
  張大偉也表示,最近敢拿地的其實都是勇士,疫情能快速緩解的話,這波操作肯定都是抄底,獲得了優質底價地塊,彎道超車;但如果疫情影響持續,那么很可能就是跌入了泥潭。
  
  面對風險,不少開發商選擇加強合作,聯合拿地,這種看似“保守”的拿地方式,早已是主流房企的合作首選。
  
  2018年6月29日,萬科、保利、龍湖三家龍頭房企,共同合作拿下成都的宸光和悅;2019年1月16日,萬科、碧桂園成都首合作開發青白江157畝宅地。
  
  而今年“抱團取暖”的現象也并不少,1月16日,山東青島市出讓兩宗住宅地塊,最終,融創聯合體(融創+隆海)以底價拿下其中一宗;同樣,北京首拍的通州馬駒橋是華潤和中交共同拍得的,拍地聯合體中還有首開+旭輝等。
  
  易居智庫中心研究總監嚴躍進表示,自2019年起,央企拿地積極性提高,與其資金實力雄厚有關。一些房企銷售受到疫情的影響,后續拍地可考慮通過與央企合作等方式,分散風險。
  
  值得注意的是,西政資本指出,此波疫情將進一步拉大房企之間的差距,加重房地產行業的集中度趨勢,兼并收購、破產重組也將在2020年迎來新的機會。
  
  據部分開發商反饋,一些年前已在推進的資產包項目,合作方或交易對手的心理預期也會有所降低,合作條件或價格更有溝通空間。
  
  另外,個別國企開發商旗下的金融平臺已設立了專門的部門操作“爛尾樓”投資和收購業務,也說明該行情下并購是一個大機會。

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