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地產銷售普降 但仍有房企實現兩位數增長

發布時間:2020-02-10  來源:界面-地產  點擊:
 
  受春節和疫情影響,房地產行業1月的整體銷售情況低于預期。
  
  2月以來,各大房企陸續發布1月銷售情況,同比能保持增長的不多。萬科是四巨頭中唯一實現銷售增長的,其1月合約銷售額為549.1億元,同比增速12.3%;銷售面積333.5萬平方米,同比增長5.0%,單月銷售均價為16464.8元/平方米,同比增速7.0%。
  
  除了萬科外,還有數家房企1月銷售也實現了兩位數增長,如時代中國、龍光地產、綠城中國分別,這三家同比分別增長59.6%、40.1%、16.4%。
  
  龍光地產方面對界面新聞表示,公司春節前推盤比較多,包括位于深圳的兩個主力樓盤,所以1月銷售比較好。
  
  龍頭房企中,碧桂園1月的權益銷售金額約329.2億元,同比微降0.44%;中國恒大1月銷售金額約405.5億元,同比小幅下降6%。
  
  另外,中海地產1月銷售額約202.76億元,融創中國1月合約銷售額約186.3億元,龍湖1月合同銷售金額101.1億元,均有不同程度的下降。
  
  億翰智庫首席分析師張化東指出,房企1月的銷售數據增長的原因多是2019年12月銷售未確認的部分。所有城市的售樓處主動或被動關閉的比例都非常高,雖然時間窗口只有1個月,但三四線城市返鄉置業在全年銷售占比不會低于20%,甚至能到25%。
  
  房企整體銷售并不理想。克而瑞研究數據顯示,2020年1月,TOP100房企的單月操盤口徑銷售金額僅5097.05億元,同比下降近12%。百強房企各梯隊的銷售金額門檻均同比降低,TOP50和TOP100入榜門檻分別為25.3億元、9億元,同比降低27.5%、19.1%。
  
  1月本是銷售淡季,為配合嚴防疫情擴散,截至目前已有湖南、江西、廣東、福州、南京、蘇州、杭州、合肥等超過60個省市下發通知,要求暫停售樓處銷售活動。
  
  售樓處關閉的影響較大。方正證券數據顯示,1月20日-2月2日兩周時間內,52個城市新房成交套數為3.3萬套,環比下降69.5%,同比下降62.2%;成交面積為367.4萬平方米,環比下降68.4%,同比下降60.2%。
  
  其中21個大中城市新房成交套數為1.9萬套,環比下降73.2%,同比下降63.2%。一、二線城市新房成交套數分別為0.3、1.1萬套,環比分別下降78.3%、下降71.1%,同比分別下降了69.8%、下降61.4%。
  
  中指企業事業部總經理白彥軍指出,此次疫情確實對短期市場的沖擊比較明顯。目前來看,受疫情影響的重點區域包括疫情波及到的多數城市,因為線下售樓處的關閉以及購房者信心的趨弱,一季度的交易量會受到直接影響。
  
  為應對短期市場沖擊,房企需要在營銷、資金、拿地三個方面做出調整。白彥軍透露,春節后大部分百強房企已經開啟了線上售樓和口碑營銷。另外,有些房企也在通過大宗交易等其它方式提前鎖定大批客戶,且已取得一定效果。
  
  對于線上銷售,多數開發商其實并不抱太大希望。一位房企人士表示,房地產交易畢竟算是一種大宗交易,而且中國人的消費習慣還處在轉變中,從公司目前的線上銷售的實施情況來看,效果還不是特別明顯。
  
  “線上售樓主要是一種蓄客的手段,可以幫助房企在疫情過后達成交易。”白彥軍指出,在受疫情影響的三四線城市,部分房企已經做好價格調整預案,未來價格戰會更激烈。
  
  短期銷售受阻直接導致部分房企面臨較大的資金壓力。克而瑞研究中心數據顯示,2020年是房企的償債高峰期, 95家典型房企共有5575億元的債券到期,相比2019年到期債券增長了43%,其中1月、7月和11月分別需要償債616億元、615億元及662億元。
  
  據界面新聞了解,為確保現金流安全,不少房企上半年會謹慎拿地,同時加大融資力度,抓緊存量應收賬款的催收工作,另外還要開源節流。
  
  中指研究院方面表示,現階段境內外都有一輪融資機會,金融機構資金充沛,企業要把握好這一輪融資機會。同時,要特別關注疫情比較嚴重的地區,把握疫區金融政策支持下的融資機會,以及各地政府在保證金、房企開發進度以及稅收等方面會給予的政策支持。
  
  事實上,2019年底以來,房企融資環境有一些放松的跡象。克而瑞研究中心數據顯示,1月95家典型房企的融資總額為1810.1億元,環比上升42.4%,同比下降14.3%,其中境外債達到1099.7億元,同比上升992.4%。
  
  2月2日,央行發布公告稱,為維護疫情期間銀行體系流動性合理充裕和貨幣市場平穩運行,2月3日將開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金,確保流動性充足供應,銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。
  
  瑞士銀行方面表示,去年房企境內融資全面收緊,目前雖然沒有具體的窗口指導或公示,但預計境內銀行、信托等前端融資對房地產公司的融資會有所松動。
  
  中信證券研究員認為,在利率下降、流動性寬松的背景下,房企在2020年上半年應抓緊融資,尤其是本身就有公司債、ABS、美元債批文的企業。下半年隨著疫情消除和宏觀經濟好轉,流動性會出現泛濫的跡象,融資政策可能會有一些收緊。

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